Sale without legal warranty

Although, in principle, the law provides that the seller is required to guarantee that the immovable is free of latent defects, it is permitted to agree that the buyer waives such guarantee.

However, as the Honourable Judge Claude Dallaire recently reminded us:

« [100] Il n’y a rien d’illégal à convenir d’une telle renonciation. Cependant, pour que sa décision de renoncer soit reconnue comme étant valide, il faut que l’acheteur ait un consentement éclairé. »

However, the professional seller, on whom a presumption of knowledge of the latent defect rests, cannot sell without the legal warranty of quality.

In the event of a renunciation of the legal warranty, the first paragraph of article 1733 of the Civil Code of Québec provides that :

« 1733. A seller may not exclude or limit his liability unless he has disclosed the defects of which he was aware or could not have been unaware and which affect the right of ownership or the quality of the property.»

Nevertheless, it should be noted that the situation is different when the buyer buys at his own risk. In such a case, the first paragraph of article 1733, does not apply and the seller is not required to disclose the defects he is aware of.

Does this mean that the buyer has no recourse?

Once again, Judge Dallaire explains very well the legal nature of the relationship thus created:

« [102] Lorsque le vendeur est transparent, que l’acheteur renonce à la garantie et achète à ses risques et péril et qu’une situation désagréable se produit ensuite avec l’immeuble, l’acheteur ne peut plus invoquer la garantie de 1726 C.c.Q., pour obtenir l’annulation de la vente ou une réduction du prix payé pour l’acquérir.
[103] Mais lorsque le vendeur n’est pas transparent ou qu’il pousse l’audace jusqu’à présenter l’immeuble de manière beaucoup plus favorable que ce qu’il sait être, que la fausseté de ses représentations est démontrée, et que l’on peut conclure qu’il a agi de manière à forcer la vente pour se débarrasser de l’immeuble ou de manière à se ménager un profit plus intéressant que celui qu’il aurait eu doit d’obtenir, l’acheteur qui a ainsi été incité à renoncer à la garantie légale a une chance de la faire renaître, pour obtenir la nullité de la transaction ou la réduction du prix convenu. »

Obviously, in such a case, it is up to the buyer to demonstrate that it is the omissions, declarations, or facts and gestures that are directly the cause of the damages declared.

Although the burden is onerous for the buyer, a review of the case law reveals some precedents.

For example, the annulment of the sale was granted to the buyer in a case where the seller had voluntarily failed to disclose an unfortunate tragedy that had occurred in the residence.

We conclude our information capsule with a statement of principle by the Honourable Judge Dallaire:

« [128] S’il allègue que le vendeur a omis de lui faire part de renseignements pertinents, qu’il lui a fait de fausses représentations ou déclaré des demi-vérités sur l’état de l’immeuble, ou qu’il a posé des gestes dolosifs pour cacher l’état véritable du bien, pour ne pas lui donner l’heure juste sur les caractéristiques véritables du bien, dans le but d’obtenir un meilleur prix de l’acheteur, il doit en faire la preuve. »

For more information, do not hesitate to consult us.

Vanessa Low-Ken
Legal technician
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